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投资.他45岁买房投资赚退休金,却租不好也卖不掉!想当包租公

2020-05-22

居住问题是退休规划的前二大课题,因而许多人在做退休规划时都会问「房地产适合作为退休理财工具吗?应该怎幺做比较好?」最重要的是,一定要先搞清楚想要自住还是单纯投资,否则可能两头空!

45岁张先生就是一个两头空的例子。5年前他听从朋友建议在桃园购屋,自己在台北上班。当初购买的想法是先出租,然后用租金付贷款利息,房价上涨时赚取价差,不然就是等60岁退休后收回自住。

但是,张先生购屋区域的空屋供过于求,出租过程中发现租金不如预期,且多次与房客互动不愉快。高额贷款让张先生觉得压力大,想脱手又不甘心这时房价下跌的损失,若收回自住,上班又不方便。因为购屋,反而让他的情绪及生活品质大受影响。

事实上,对中年人来说,房地产可以作为退休理财的工具,因为房地产能将大笔的现金「锁住」,在未来需要现金时,它可变现。即使是赔钱卖掉房产,届时仍然会有一大笔现金入袋。

但要注意的是,投资房地产所需金额庞大,至少要付得起20年的房贷才能下手。

自住还是投资?确认需求再下手

除此之外,投资房地产首先要做的,就是评估购入目的,确认是要自住还是纯投资。自住与投资两者因用途不同,税也不同,最怕自住与投资混为一谈,以为可以一鱼双吃,结果反而两面利益受损。

以上述张先生的例子来说,我试算他的不动产投资报酬率,不但不到3%,而且还卖不掉!为避免像张先生这样的困境,投资前一定要认清自住与投资差异。

自住考量生活机能投资看投报率最重要

自住要考虑个人生活需求,与工作地点交通、生活机能,家有长辈的特别要注意医疗院所的方便性。自住购屋,也要注意维持现金流,要确保贷款额度是自己负担得起的金额。

如果是以投资为目的,先评估总报酬率,要有5%以上投报率才值得下手,否则投资股票或ETF,其投资报酬率与变现性都胜过房地产。

想当投资客,就要赚不动产的「价差」或「房租」。要赚取房地产价差,评估的是进场、退场时间以及税赋。如果想要出租获利,每月的管理费用、屋况维护等要特别注意。

概略来说,要投资房地产,下列6个项目绝对要釐清:

台湾不动产的税赋非常複杂,关于税赋问题可以透过财政部税务入口网或各县市政府官网,去上网试算,有更进一步的问题可请教CFP或会计师等专业人士。

台商海外资金回流不动产价格蠢蠢欲动

至于台湾未来房地产的走势会是如何?如果我们回顾过去,台湾从穷困到成为富裕国家,不动产价格持续高升,过程虽有景气循环波动的现象,但整体就是持续创新高,直到前几年为止。这个过程,造就了一批台湾富豪和财团。

从居住正义而言,房地产不应是人们穷极一生的梦想,但如果是商品的话,就由供需和炒作来决定价钱。

台湾的少子化问题,是未来房地产景气被看空的重要关键,但不动产仍是许多人的最爱,也是许多富豪发迹或发迹后喜欢持有的「商品」,资金的宽鬆与否和「钱」进不动产一直高度相关。

从过去经验来看,2009年「遗赠税」从累进税率最高50%,直接降成单一税率10%,造成台商海外资金大量回流,大幅炒高不动产价格,但最近几年房价已由高点反转,现在处于低档盘整。

然而,2019年立法通过的《境外资金汇回管理运用及课税条例》,台商海外资金回流投资实业有「税务特赦」的效果:「专款专用」但有5%可任意使用,而25%可投资金融商品;5年内不得投资不动产,但8年后投资不动产就完全不设限。

以上这些因素,有机会为5年或8年后的不动产价格,带来一波荣景。

退休别承担过多风险搞定自住再来谈投资

无论如何,退休时的风险承受度宜保守,因此如果要用房地产作为退休理财规划的工具,最好是确保有自住的地方,再以还款能力所及的贷款额度,购入第二套房产当作理财工具,这样的操作才能攻守皆宜。

退休规划愈早开始愈有利,以房地产作为退休理财工具,更是愈年轻时安排愈好。如果还不知道如何着手,建议先从看屋开始学习,累积的经验多了,适当标的出现时,就比较能掌握。

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